Časté dotazy

Jednoduše řečeno: je to naše vzájemná dohoda, že se o prodej Vaší nemovitosti postaráme jako jediný partner. Pro Vás to znamená, že nemovitost není roztříštěná v nabídkách u více kanceláří, často s různými cenami a informacemi, což u kupujících vyvolává nedůvěru a zároveň máte garanci plnění povinností z naší strany. Zprostředkovatelé napříč realitním trhem mají často k dispozici stejné marketingové nástroje, ovšem to, co nás rozlišuje od konkurence, je 100% využití. Výhradní smlouva je právě tím, co zakládá oboustrannou jistotu naplníní dohody.

Slýcháváme často z praxe konkurenčních zprostředkovatelů, kdy začne nabízet nemovitost, ale s omezeným využitím marketingových prostředků a osobní angažovanosti. Nabízí se otázka, proč by to dělal, když má mít za to zaplaceno? Odpověď je jednoduchá, protože si není jistý, zda v průběhu nabídky dojde k realizaci jiným souběžně nabízejícím zprostředkovatelem, tak proč by se snažil. Jde vlastně z jeho strany jen o pokus o štěstí a navíc, v tu chvíli má „aspoň" nějakou nabídku a šéf je spokojen, že vyvíjí činnost (byť „na oko" …).

Jsme si jistí, že takto to opravdu nikdo z nás nechce! Proto se jako malá realitní kancelář věnujeme každému obchodnímu případu s maximální péčí a žádosti o spolupráci při prodeji přijímáme jen v takovém objemu, který jsme schopni zvládnout. Výhradní smlouva je tedy začátkem úspěšného konce.

Jakmile získáme Vaši plnou důvěru, investujeme do prodeje maximální úsilí i kapitál. A spustíme marketingovou „těžkou váhu":

• Špičková prezentace: Profesionální fotografie doplníme o videoprohlídku, virtuální prohlídku od Matterport, detailní 2D i 3D půdorysy a lokalizující fotografie i video z výšky, pořízené dronem.
• Masivní propagace: Vaši nemovitost neuvidí lidé jen na realitních portálech, ale díky placeným kampaním ji „protlačíme" přímo před oči tisíců lidí na sociálních sítích.
• Osobní strategie: Budeme s vámi v neustálém kontaktu. Precizně nastavíme cenu a budeme ladit strategii tak, abychom prodali za nejvyšší možnou cenu v co nejkratším čase.

Podstatný je „první dojem", který vzniká během úvodních sekund – ať už na fotce v inzerátu, nebo ve dveřích bytu. Pokud v nemovitosti stále bydlíte, nemusíte se bát velkých přeměn. Stačí se držet pravidla: „Méně je více."

Kupujícímu je vhodné připravit doslova komerční prostředí nemovitosti a přirozeně otevřenou komunikaci, provázeno těmito kroky:

• Odstraňte osobní předměty: Schovejte rodinné fotografie, suvenýry z cest nebo dětské kresby z lednice. Kupující se pak bude moci lépe soustředit na prostor samotný.
• Koupelna jako v hotelu: Odstraňte zubní kartáčky, šampony, parfémy i ručníky. Čisté a prázdné plochy evokují pocit čistoty a luxusu.
• Kuchyně v minimalistickém stylu: Kuchyňská linka by měla být co nejvíce prázdná. Mycí prostředky, houbičky, utěrky i drobné spotřebiče (rychlovarné konvice, topinkovače) schovejte do skříněk.
• Rozházené hračky, boty v předsíni nebo oblečení na křesle dokážou opticky zmenšit i ten největší pokoj.

Příprava nemovitosti např. po dědictví:

Máte nemovitost po babičce nebo v původním stavu se starším nábytkem? I takový prostor může na trhu zazářit, ale vyžaduje jiný přístup než běžný úklid.

Z našich zkušeností víme, že staré vybavení dokáže u kupujících vyvolat pocit "práce navíc" a zbytečně sráží cenu dolů. Proto pro naše klienty zajišťujeme proces transformace:

1. Vyklizení: Pomůžeme vám naplánovat kompletní vyklizení prostor, aby vynikla dispozice a světlost bytu či domu.
2. Home Staging: Do vyčištěného prostoru instalujeme nábytek a doplňky, které odpovídají současným trendům.
3. Moderní tvář: Díky tomu na fotkách i prohlídkách neprodáváme "starý byt", ale příležitost pro nový začátek.

Zatímco stará obývací stěna může zájemce odradit, čistý prosvětlený pokoj s designovým křeslem je okamžitě nadchne.

Provizi hradí kupující a je již předem zahrnuta v celkové kupní ceně nemovitosti. Prodávající tak přesně ví, kolik peněz obdrží, a kupující vidí konečnou cenu včetně všech služeb.

Prodej nemovitosti do 1 400 000,- Kč – výše provize je min. 70 000,- Kč + 21 % DPH, příp. výše.

Prodej nemovitosti nad 1 400 000,- Kč – 3-5 % + 21 % DPH z kupní ceny, dle náročnosti, celkovém zpracování prodeje a vzdálenosti.

Naše provize není jen poplatek za zprostředkování, je to balíček kompletního servisu „na klíč", který obsahuje:

• Příprava a strategie: Kvalifikované nacenění a plán prodeje na míru.
• Špičkový marketing: Profi fotografie, záběry z dronu, video prohlídka, virtuální prohlídka (Matterport) a 2D/3D půdorysy.
• Maximální viditelnost: Inzerce na prémiových portálech a cílená placená propagace na sociálních sítích.
• Kompletní právní servis: Vypracování kupních smluv advokátní kanceláří.
• Bezpečí úhrady kupní ceny: Zajištění úschovy kupní ceny (advokátní, bankovní či notářská dle domluvy).
• Administrativa: Podání návrhu na vklad a úhrada správního poplatku na katastru nemovitostí.
• Dohled nad procesem: Po celou dobu máme kontrolu nad průběhem včetně řádného zápisu do Katastru nemovitostí.

Naše společnost nabízí našim klientům možnost investování do projektů:

1. Nákup/Reko/Prodej na společnost – investor poskytuje prostředky naší společnosti, která je využívá k nákupu nemovitostí, zpravidla bytů o výměře kolem 50 m² a následné rekonstrukci. Nemovitosti prodáme a ze získaných prostředků uvolňujeme ve prospěch účtu investora úročenou částku. Investice přijímáme v min. délce platnosti 1 rok.
2. Nákup/Reko/Prodej na investora – investor koupí nemovitost (byt o výměře kolem 50 m²) a hradí veškeré náklady spojené s rekonstrukcí. Naše společnost se postará o veškeré náležitosti spojené s vyhledáním vhodné nemovitosti, realizací rekonstrukčních prací a prodejem. Nemovitost je po celou dobu realizace ve vlastnictví investora.

Hypotéka je úvěr zajištěný nemovitostí, který se nejčastěji využívá na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti. Nabízí vyšší částky (klidně miliony korun) a delší dobu splatnosti.

Úvěr ze stavebního spoření je naopak vhodný spíše pro menší investice – například rekonstrukce nebo modernizace. Výhodou může být nižší administrativa a v některých případech i možnost čerpat část úvěru bez zajištění nemovitostí.

👉 Jednoduše:

• Hypotéka = větší částky, delší splatnost, vždy zástava nemovitosti
• Stavební spoření = menší částky, flexibilnější podmínky

Ano, hypotéku můžete získat i jako OSVČ nebo majitel firmy. Banky však posuzují vaše příjmy jinak než u zaměstnanců.

Nejčastěji se vychází z daňového přiznání (obvykle za poslední 1–2 roky), případně z obratu nebo účetnictví. Důležité je mít stabilní podnikání a dostatečný prokazatelný příjem.

👉 V praxi často pomáhá:

• optimalizace daňového přiznání před podáním žádosti
• správné nastavení struktury příjmů
• individuální výběr banky (každá posuzuje OSVČ trochu jinak)

S tímto klientům běžně pomáháme a hledáme nejvýhodnější řešení na míru.

Refinancování znamená, že svůj stávající úvěr (např. hypotéku) převedete do jiné banky, která vám nabídne lepší podmínky – typicky nižší úrokovou sazbu.

Nejčastěji se řeší při konci fixačního období, kdy můžete úvěr změnit bez sankcí.

👉 Vyplatí se zejména když:

• získáte nižší úrokovou sazbu
• chcete snížit měsíční splátku
• potřebujete upravit podmínky (např. navýšit úvěr)

Správně načasované refinancování vám může ušetřit i stovky tisíc korun.

Standardně banky poskytují hypotéku maximálně do 80–90 % hodnoty nemovitosti (LTV).

👉 To znamená:

• běžně potřebujete 10–20 % vlastních prostředků
• k tomu je potřeba počítat i s dalšími náklady (právní služby, odhad, případně daň – pokud se týká)

V některých případech lze situaci řešit i jinak – například ručením další nemovitostí nebo kombinací více úvěrů. Rádi vám pomůžeme najít cestu i v situaci, kdy nemáte dostatek vlastních prostředků.

V případě pronájmu je provize hrazena budoucím nájemcem. Pro majitele nemovitosti je tak naše kompletní služba a zprostředkování nájemního vztahu zdarma.

Naším cílem je najít spolehlivého nájemníka v co nejkratším čase a za maximální možnou cenu. Provize zahrnuje:

• Tržní analýzu: Přesné nastavení výše nájemného a záloh na služby.
• Profesionální prezentaci: Profesionální fotografie (interiér/exteriér), záběry z dronu a přehledné 2D/3D půdorysy pro lepší představu o prostoru.
• Cílený marketing: Inzerci na nejnavštěvovanějších realitních portálech.
• Právní jistotu: Vypracování kvalitní nájemní smlouvy a detailního předávacího protokolu.
• Finanční dohled: Garantujeme, že při podpisu smluv obdrží majitel přímo do rukou (v hotovosti či převodem) veškeré úvodní platby: první nájemné, zálohy na služby a vratnou jistotu (kauci).

1. Dluhovou minulost: (Exekuce a insolvence).
2. Věrohodnost: Kontrolujeme platnost dokladů, databáze hledaných osob a prověřujeme, zda zájemce neuvádí jako trvalé bydliště obecní úřad, což bývá častým varovným signálem.
3. Ekonomické pozadí: Zjišťujeme, zda je zájemce aktivním živnostníkem nebo jednatelem firmy přes příslušné rejstříky.

Veškeré služby, poskytované při správě nemovitosti jsou popsány v přiloženém PDF dokumentu, volně ke stažení zde.

Po desátém dni prodlení zašle Správce Nájemci výzvu k úhradě dlužného nájemného, také Nájemce telefonicky upomene. Pokud prodlení Nájemce trvá dále, poskytovatel 25. den prodlení zajistí a uhradí zaslání kvalifikované výzvy advokáta k úhradě dlužného nájemného Nájemci. Neuhradí-li Nájemce dlužné nájemné ani do 15. dne od doručení kvalifikované výzvy advokáta Nájemci, zajistí Správce další vymáhání dlužného nájemného (např. vypracování a podání žaloby k soudu či rozhodčímu soudu nebo rozhodci, soudní vystěhování, výkon rozsudku nebo rozhodčího nálezu).

Škoda na majetku je zaúčtována proti Jistotě (kauci) nebo je hrazena z pojištění.

Obvykle 2x v kalendářním roce.

Doba vyhotovení odhadu bývá dle složitosti nemovitosti (náročnost lokality, stavu a parametrů nemovitosti), obvykle do 2-4 dnů.

• Byty: 3 025 Kč
• Domy: 6 050 Kč
• Pozemky: 6 050 Kč
• Komerce: 9 075 Kč

1. Lokalita a její potenciál

Lokalita je jediný parametr, který jako majitel nemůžete změnit, a proto má na cenu nejzásadnější vliv.

• Umístění: Rozdíl mezi centrem města, okrajem obce nebo naprostou samotou.
• Občanská vybavenost: Dostupnost škol, školek, obchodů a zdravotní péče v blízkém okolí.
• Dopravní infrastruktura: Napojení na MHD, vlakové spoje nebo blízkost dálničních nájezdů.
• Budoucí vývoj: Plánovaná výstavba v okolí (např. nové parky, obchodní zóny nebo obchvaty), která může hodnotu v čase zvýšit i snížit.

2. Technický stav a opotřebení

Stav nemovitosti určuje výši investic, které bude muset nový majitel vynaložit bezprostředně po koupi.

• Původní stav: Nemovitost před rekonstrukcí, vhodná pro individuální úpravy.
• Částečná rekonstrukce: Provedené dílčí úpravy, například výměna oken nebo rozvodů.
• Kompletní rekonstrukce: Nemovitost v bezvadném stavu, připravená k okamžitému nastěhování.

3. Specifické parametry a detaily

Každý typ nemovitosti má své vlastní proměnné, které ovlivňují její atraktivitu na trhu.

• Byty: Celková výměra užitné plochy, podlaží, orientace ke světovým stranám a forma vlastnictví (osobní vs. družstevní).
• Rodinné domy: Kvalita základů a izolací, stáří střechy, způsob vytápění a energetická náročnost budovy.
• Pozemky: Celková velikost a tvar, inženýrské sítě na hranici pozemku a zejména právní stav příjezdové komunikace.

Ačkoliv se oba pojmy týkají hodnoty vaší nemovitosti, každý z nich se dívá na cenu z jiného úhlu pohledu.

1. Tržní odhad (Tržní cena)

Je to cena, za kterou se nemovitost reálně prodá na otevřeném trhu v daném čase.

• Kdo ho dělá: Zkušený realitní makléř na základě aktuální poptávky, realizovaných cen v okolí a unikátních předností nemovitosti.
• Co zohledňuje: Emoce kupujících, aktuální trendy, kvalitu rekonstrukce, lokalitu nebo i to, jak rychle potřebujete prodat.
• Cíl: Dosáhnout pro prodávajícího maximálního možného zisku.

2. Odhad pro banku (Zástavní hodnota)

Je to cena, kterou stanovuje bankovní odhadce pro účely hypotéky. Banka se na nemovitost dívá jako na pojistku (zástavu) pro případ, že by klient přestal splácet.

• Kdo ho dělá: Smluvní znalec konkrétní banky.
• Co zohledňuje: Především technický stav, lokalitu a srovnatelné prodeje v delším časovém úseku. Banky jsou ze své podstaty konzervativní a musí počítat s rizikem, že by nemovitost musely prodat rychle (v dražbě).
• Cíl: Určit bezpečnou hodnotu, která pokryje půjčené peníze i v době krize.

Bankovní odhad bývá zpravidla o 10 % až 20 % nižší než aktuální tržní cena. Banka totiž do odhadu nezapočítává „emoční přirážku" nebo specifické designové prvky, které sice kupující ocení, ale pro banku nezvyšují dlouhodobou stabilitu zástavy.

Při žádosti o hypotéku narazíte na limit, který určuje, jak velkou část hodnoty nemovitosti může pokrýt úvěr. Tento limit se liší podle věku žadatele:

• Limit 90 % (pro mladé do 36 let): Pokud je alespoň jednomu z žadatelů méně než 36 let, banka může poskytnout úvěr až do výše 90 % odhadní hodnoty nemovitosti. Stát se tím snaží usnadnit mladým lidem a rodinám cestu k prvnímu vlastnímu bydlení.
• Limit 80 % (pro ostatní žadatele): Pokud jsou oba žadatelé starší 36 let, standardní limit je 80 % odhadní hodnoty. V tomto případě musí mít kupující připraveno alespoň 20 % z vlastních zdrojů.

Pozor na "odhadní past"

Tady přichází nejdůležitější bod: Procenta se nepočítají z kupní ceny, ale z odhadu banky.

Příklad z praxe: Kupujete byt za 5 000 000 Kč. Bankovní odhadce však hodnotu stanoví na 4 600 000 Kč.

• I když máte nárok na 90% hypotéku, banka vám půjčí 90 % ze své částky, tedy 4 140 000 Kč.
• Váš doplatek z vlastní kapsy tak nebude jen původně plánovaných 500 000 Kč (10 %), ale celkem 860 000 Kč.

Záleží na konkrétní situaci. Ne vždy je nutné daň platit.

Daň z příjmu se neplatí například v případě, že:

• jste v nemovitosti měli bydliště alespoň 2 roky před prodejem,
• nebo uplynula časová lhůta pro osvobození (aktuálně 10 let vlastnictví, u starších nabytí 5 let),
• případně použijete peníze z prodeje na řešení vlastní bytové potřeby.

👉 Pokud nesplňíte podmínky pro osvobození, daň se standardně platí ve výši 15 % (případně 23 % u vyšších příjmů) ze zisku.

Každý případ je individuální – rádi vám spočítáme konkrétní dopad předem.

Přiznání podává ten, kdo nemovitost nově nabyl (kupující), a to jednorázově.

👉 Termín:

• do 31. ledna následujícího roku po nabytí nemovitosti

Prodávající přiznání nepodává, ale jeho daňová povinnost k této dani zaniká.

Samotná daň se pak platí každoročně podle údajů z finančního úřadu.

Možností je několik a často se kombinují.

👉 Nejčastější varianty:

• 2 roky bydlení v nemovitosti před prodejem
• časový test vlastnictví (5 nebo 10 let dle data nabytí)
• využití prostředků na vlastní bydlení (např. koupě jiné nemovitosti)

Důležité je správné načasování a doložení všech podmínek – právě zde klientům často šetříme nemalé částky.

Samoprodej není jen o vložení inzerátu. Zahrnuje celý proces od přípravy až po podpis smluv.

👉 Co vás čeká:

• správné stanovení ceny
• příprava nemovitosti (homestaging, fotky)
• tvorba a správa inzerce
• komunikace se zájemci a organizace prohlídek
• vyjednávání o ceně
• právní servis a bezpečný převod peněz

👉 Největší rizika:

• špatně nastavená cena (ztráta času nebo peněz)
• právní chyby ve smlouvách
• neprověřený kupující

Právě proto nabízíme mentoring – abyste měli kontrolu, ale zároveň jistotu.

Ano, přesně to je princip našeho mentoringu.

👉 Můžeme Vám pomoci například s:

• naceněním nemovitosti
• profesionální inzercí a prezentací
• vedením prohlídek nebo vyjednáváním
• kompletním právním servisem (rezervační, kupní smlouvy, úschova)

Vy si vyberete jen to, co potřebujete – zbytek si řídíte sami.

Správná cena je klíčová. Nejde jen o „kolik bych chtěl", ale o to, za kolik je trh skutečně ochoten koupit.

👉 Při stanovení ceny se vychází z:

• reálně prodaných nemovitostí v okolí
• aktuální nabídky na trhu
• technického stavu a potenciálu nemovitosti

👉 Důležité pravidlo:

• první 2–3 týdny rozhodují – pokud je cena špatně, ztrácíte největší zájem.

Rádi vám připravíme přesnou cenovou analýzu, abyste prodali rychle a za maximum.

Prohlídka není jen „otevření dveří" – je to obchodní jednání.

👉 Klíčové zásady:

• připravit nemovitost (čisto, světlo, vzduch)
• znát všechny důležité informace (náklady, stav, SVJ…)
• nechat zájemce prostor, ale zároveň ho citlivě vést
• odpovídat otevřeně a budovat důvěru

👉 Co rozhoduje:

• první dojem během pár minut
• schopnost reagovat na námitky
• vytvoření pocitu „tady chci bydlet"